사무실, 상가 매매계약 진행 과정

안녕하세요 오늘은 상가와 사무실 매매계약시 계약부터 잔금까지의 진행과정을 총 정리해보도록 하겠습니다. 공인중개사분들 뿐만아니라 매도인분 매수자분들에게도 도움이 되는 내용이라 생각됩니다.

1.매매 계약시 필요서류

매매 계약시 필요서류는 제가 잘 정리한게 있어서 아래를 확인하시면 많은 도움이 될거라고 생각됩니다.

 

2. 매매 계약서 작성시 확인사항 (포괄양도양수 처리방법)

매도자분과 매수자분이 계약을 하기로 했다면 이제 계약서를 작성해야 겠지요? 

매매계약시  금액, 잔금일정, 일반적인 특약사항은 이번에는 넘어가도록 하고, 중요한 포괄양도양수에 대해 말씀드릴게요.

 

매매계약서 작성시에 확인해야 할 것은 포괄양도양수가 가능한지 불가능한지 알아보셔야 합니다. 그렇게 어렵지 않으니 걱정 안하셔도 됩니다. 간단하게 매도자와 매수자의 이용목적이 동일한지 체크하시면 되는데요,

 

예를들어서 매도자는 현재 임대차를 주고 있고, 매수자는 실사용으로 매수하는 경우 이용목적이 달라지기 때문에 포괄양도양수가 되지 않습니다. 이 경우에는 건물분의 부가가치세를 별도로 발생하게 됩니다. 계약서 특약에 매매금액은 부가가치세 별도라는 점을 명시하시고 토지얼마, 건물얼마, 부가세얼마를 기재해주시면 됩니다. 

포괄양도양수가 가능한 계약은 건물분 부가가치세를 계산할 필요없이 포괄양도양수 계약인 점을 명시하면 됩니다.

 

3. 매매 잔금 전에 이루어지는 과정

(1)매수인 대출

매매계약의 경우 매수자분들이 99%이상 대출을 받으실 건데요, 매수자분은 대출 받으실 은행에 방문하셔서 대출 상담을 받으십니다. 그러면 대출을 하기위한 평가를 감정평가사가 진행하게 됩니다. 감정평가 과정에서 계약을 진행한 공인중개사에게 연락이 가고 감정평가사가 직접 현장을 방문해서 평가를 하고 여러가지 사항을 고려해 대출금액이 정해지게 됩니다.

 

(2)매수인 법무사

매수자 분들은 잔금 후 등기를 하셔야하기 때문에 법무사의 도움도 필요합니다. 법무사는 대출받은 은행과 연계된 법무사를 이용하셔도 되고, 다른 법무사를 통해서 진행하셔도 무방합니다. 법무사가 정해지셨다면 법무사가 필요한 서류를 요청하게 되고 법무사마다 다르지만 담당 법무사가 직접 매도인에게 연락해서 대출원금상환금액 및 이자비용을 전달받는 경우도 있고, 계약한 공인중개사에게 연락해서 매도인에게 확인을 부탁하는 경우가 있습니다.

 

 

 

(3)매수인 이체한도 늘리기

요즘에는 이체한도가 걸려있는 경우가 있는데요, 매매계약은 큰 금액이 하루에 들어가기 때문에 이체한도 설정을 확인하셔야 합니다. 당일에 이체한도 때문에 불편함을 겪는일은 없어야 겠습니다.

 

(4)매도인 대출상환금액 파악하기

매도인도 대출이 없는 경우보다는 대출이 있는 경우가 많을텐데요, 잔금시에 총 매매대금에서 은행대출을 상환하고 나머지 금액을 매도인에게 입금되는 형식으로 진행되기 때문에 매도인은 대출받은 은행에 미리 잔금일 기준으로 원금상환액과 이자비용을 받아두셔야 합니다. 본인만 확인 가능하기 때문에 반드시 본인이 확인하셔야 하고, 은행에서 상환금액을 문자로 전달해줍니다. 그러면 그 내역을 매수자 법무사에게 전달하시면 됩니다. 매수자 법무사를 모르는 경우에는 공인중개사에게 미리 전달해주시면 됩니다.

 

(5)부동산거래계약신고하기

공인중개사를 통한 매매계약을 진행한경우 공인중개사가 부동산거래계약신고를 하게됩니다. 부동산거래계약신고를 하면

부동산거래계약신고필증을 받게되고, 등기시에 필요한 서류로, 잔금시 법무사에게 전달되는 필요서류 입니다.

온라인으로 신고가능하고, 신고필증 발급까지 시간이 걸릴 수 있으니 잔금전에 미리미리 여유있게 신고하시면 됩니다.

 

(6)잔금시간 정하기

매매계약은 은행과 행정기관의 업무가 필수적이기 때문에 평일로 반드시 잡게되고, 시간도 오전으로 대부분 세팅하게 됩니다.

 

 

4. 매매 잔금시 진행과정

매매잔금 당일이 되면 법무사와 매도인, 매수인이 부동산사무실에 모이게 됩니다.

법무사는 잔금시 필요한 서류를 확인하고, 서류확인이 끝나면 사전에 알아두었던 매도인의 대출상환금액을 매도인측 은행에 연락해서 대출상환을 진행합니다. 가상계좌로 입금해서 상환되는 경우도 있고, 수표를 통해서 상환되는 경우도 있습니다. 상환이 완료되면 대출금이 완납되었다는 완납증명서를 받게됩니다. 

 

대출을 상환하고 남은 나머지 금액은 매도인 계좌번호로 송금하면됩니다. 이 경우에도 2가지 경우가 있는데요 매수인이 사전에 은행에 잔금액 모두를 맡기고 은행에서 한 번에 송금하는 경우가 있고, 또 하나는 은행에서는 매수인이 대출받은 금액만 매도인에게 송금하고, 나머지 금액은 매수인이 매도인에게 송금하는 경우도 있습니다.

 

포괄양도양수계약이 아닌경우에는 세금계산서와 계산서를 매도인이 매수인에게 발행해야 하는데요, 건물분의 부가가치세에 대해서는 세금계산서를 준비하시고, 토지분에 대해서는 계산서를 준비하시고 잔금일에 매수인에게 전달하면 됩니다.

 

그리고 매도인은 세금신고 후 사업자등록증 폐업하시면 됩니다. 매수인은 사업자등록증이 없는 경우에는 20일 이내에 발급하시면 됩니다.

 

5.마무리

오늘은 매매계약시 진행과정에 대해서 알아보았습니다.

세부적인 내용까지 적으면 너무나 길어질거 같아서 포인트만 간단하게 정리해 드렸는데요, 이정도만 알고계셔도 매매계약시에 공인중개사분들과 매도자, 매수자분이 궁금했던 부분이 해결되지 않을까 생각됩니다. 

 

시간이 있으면 조금더 자세하게 매매계약 진행과정에서 각 단계별 세부내용까지 다뤄보도록 하겠습니다.