상가임대차보호법 계약갱신, 묵시적갱신 효력

상가 계약만기가 다가오는데, 계약갱신을 어떻게 해야 하는지, 묵시적 갱신이라는 것도 있다고 하는데 그게 무엇인지 궁금해하시는 분들이 많을 거 같습니다. 이글 하나만 보시면 깔끔하게 이해하실 수 있게 정리해 놓았으니 앞으로 계약갱신과 묵시적 갱신에 대해서 궁금하시다면 참고하시면 좋을 거 같습니다!

 

1. 상가임대차보호법 계약갱신 

제10조(계약갱신 요구 등)

①임대인은 임차인이 임대차기간이 만료되기 6개월 전부터 1개월 전까지 계약갱신을 요구하면, 정당한 사유없이 거절하지 못한다. 다만, 각 호의 어느 하나의 경우에는 그러하지 아니하다.

 

👉즉, 계약만료전 6개월에서 1개월 전까지 임차인이 계약갱신에 대한 의사를 밝히면 임대인은 정당한 사유 없이 거절하지 못하고 계약연장을 해야 된다는 것입니다.

 

상가임대차보호법은 임차인을 보호하기 위해 만들어진 법으로 임차인에게 유리하게 작용되는 부분이 많고, 지역별환산보증금 내의 임차인의 경우 월세인상 5% 이내, 계약기간은 10년이라는 법의 보호를 받을 수 있습니다.

 

하지만 임대인도 임차인의 계약을 거절할 수 있는 경우가 있는데요, 계약갱신을 거절할 수 있는 정당한 사유는 무엇인지 알아보도록 하겠습니다.

2.계약갱신을 거절할 수 있는 사유

✏️<계약갱신을 거절 할 수 있는 사유>

1. 임차인인 3기의 차임액에 해당하는 금액에 이르도록 차임을 연체한 경우.

 

2. 임차인이 거짓이나 그 밖의 부정한 방법으로 임차한 경우.

 

3. 서로 합의해 임대인이 임차인에게 상당한 보상을 제공한 경우.

 

4. 임차인이 임대인 동의 없이 목적 건물의 전부 또는 일부를 전대한 경우.

 

5. 임차인이 임차한 건물의 전부 또는 일부를 고의나 중대한 과실로 파손한 경우.

 

6. 임차한 건물의 전부 또는 일부가 멸실되어 임대차의 목적을 달성하지 못할 경우.

 

7. 임대인이 다음 각 목의 어느 하나에 해당하는 사유로 목적 건물의 전부 또는 대부분을 철거하거나 재건축하기 위해 목적 건물의 점유를 회복할 필요가 있는 경우.

 (1) 임대차계약 체결 당시에 철거 또는 재건축 계획을 임차인에게 구체적으로 고지한 경우

 (2) 건물이 노후, 훼손 또는 일부 멸실등 안전사고의 우려가 있는 경우.

 (3) 다른 법령에 따라 철거, 재건축이 이루어지는 경우.

 

8. 그 밖에 임차인이 임차인으로서 의무를 현저히 위반, 임대차를 계속하기 어려운 중대한 사유가 있는 경우.

 

👉위에 해당되는 경우라면 임대인은 계약갱신을 거절할 수 있습니다.

 

 

3. 묵시적 갱신이란 무엇일까?

✏️임대인이 제1항의 기간 이내( 계약종료 6개월 전부터 1개월 전 사이)에 임차인에게 갱신 거절의 통지 또는 조건 변경의 통지를 하지 아니한 경우에는 그 기간이 만료된 때에 전 임대차와 동일한 조건으로 다시 임대차한 것으로 본다. 이 경우에 임대차의 존속기간은 1년으로 본다.

👉즉, 계약종료 6개월부터 1개월 전에 계약조건이나, 기간연장에 대한 이야기를 임대인이 임차인에게 하지 않으면 현재의 임대차 조건과 동일한 조건으로 연장되고, 기간은 1년으로 봅니다.

 

👉묵시적 갱신의 경우에 상가임대차 보호법이 적용되는 환산보증금 내에 있는 임차인은 계약의 해지를 임대인에게 통지하면 통지 후 3개월이 지나면 계약종료를 할 수 있지만, 반대로 임대인은 임차인에게 계약의 해지를 주장할 수 없는 점도 알아두셔야 합니다.

 

묵시적 갱신은 임차인에게 유리한 측면이 많기 때문에 임대인 분들은 계약만기가 얼마 남지 않은 경우에는 임차인과 계약연장에 대해서 이야기를 나누셔야 합니다. 그렇지 않으면 이전 계약과 동일한 조건으로 자동 연장되기 때문입니다.

 

하지만, 환산보증금이 초과된 임차인의 경우에는 묵시적 갱신의 경우라도 임대인이 계약해지 통보를 할 수 있고,

6개월 뒤에 계약이 해지되기 때문에, 환산보증금이 초과된 임차인의 경우 기간 이내에 임대인과 계약연장에 대해서 이야기 나누셔야 합니다. 

4. 최종 정리

👉오늘 내용을 간단하게 정리하면,

<계약갱신>

1. 계약갱신은 임대차기간 만료 6개월 전부터 1개월 이내에 계약갱신 여부를 전달해야 한다.

2. 이때 월세인상은 5% 이내에서 이루어지고, 계약갱신 보장 기간은 10년 동안 이루어진다.

3. 정당한 사유가 있다면 임대인은 임차인의 계약갱신 요구를 거절할 수 있다.

 

<묵시적 갱신>

1. 임대차기간 만료 6개월 전부터 1개월 이내에 아무런 이야기 없이 넘어가면 묵시적 갱신으로 본다.

2. 이때는 이전 계약조건과 동일한 조건으로 연장되고, 계약기간은 1년으로 본다.

3. 환산보증금 이내에 있는 임차인의 경우에는 묵시적 갱신이 되었더라도 계약해지를 주장할 수 있고 3개월 이후에 계약이 해지된다. 하지만 임대인은 묵시적갱신이 된 경우에는 임차인에게 계약해지를 주장하지 못한다.