상가 및 사무실 월세, 보증금, 임대료 5%, 5프로 인상 계산방법

안녕하세요 BOSS 부동산 정필호 대표입니다.
 
상가 사무실 전문으로 중개를 하다 보면 재계약에 관해서 많이 문의를 받는 경우가 있습니다. 상가임대차 보호법에서 5% 상한을 두고 있는데 계산하는 방법이나 5%를 초과해서 올리면 안 되냐 등 많이 물어보시는 경우가 있어 오늘은 임대료 5% 인상 계산하는 방법에 대해서 글을 적어볼까 합니다.

1. 상가임대차 보호법 제11조 [차임 등의 증감청구권]

상가임대차 보호법 제11조에 의하면 차임 또는 보증금에 대하여 증감을 청구할 수 있다고 규정하고 있습니다. 그러나 증액의 경우에는 대통령령으로 정하는 기준에 따른 비율을 초과하지 못한다고 정해저 있는데요.
 
상가임대차 보호법 시행령 제4조(차임 등 증액청구의 기준)에서 그 비율을 확인하실 수 있습니다. [차임 또는 보증금의 증액청구는 청구당시의 차임 또는 보증금의 100분의 5의 금액을 초과하지 못한다] 이렇게 기준을 두고 있어서 5%를 초과하지 못하는 범위 내에서 차임 또는 보증금을 증액하실 수 있습니다.
 

2. 상가임대차 보호법 5% 인상을 적용받지 않는 경우

상가, 사무실이라고 해서 무조건 5%의 인상을 적용받는 것은 아닌데요, 환산보증금의 범위가 각 지역별 범위에 해당되지 않는 경우 5% 인상 규정을 적용받지 않습니다.

2019.04.02~	지역	환산보증금 기준
	서울특별시	9억원 이하
	'수도권정비계획법에 따른 과밀권역	6억9천만원 이하
	광역시(수도권정비계획법에 따른 과밀권역에 포함된 지역과 군지역, 부산광역시는 제외), 세종특별시, 파주시, 화성시, 안산시, 용인시, 김포시, 광주시	5억4천만원 이하
	그 밖의 지역	3억 7천만원 이하

환산보증금 기준에 들어오는지 확인하려면 계산방법을 알아야 겠죠? 환산보증금 계산 방법은 [월세*100]+보증금입니다.
이렇게 계산한 금액이 각 지역별 환산보증금 기준을 초과한 경우에는 5% 인상을 적용받지 않기 때문에 임차인의 경우에 상가를 구하실 때 각별히 조심하셔야 하셔야 하고 조치를 취하셔야 합니다.

3. 5% 인상 계산방법

상가임대차 보호법에서 차임 또는 보증금이라고 되어있기 때문에 둘 중에 하나만 5%를 인상하셔야 합니다.
보증금 5,000만 원 월세 200만 원인 경우를 가정해서 계산해 보도록 하겠습니다.
 
(1) 월세만 5% 인상
기존 월세 200만 원 * 5%= 10만원이 나오죠?  그러면 5% 인상의 월세는 기존 월세 200만원 + 10만원해서 총 210만원이 5%인상한 임대료가 됩니다.
 
(2) 보증금만 5%인상
기존 보증금 5,000만 원 *5% =250만 원이 나오겠죠? 그러면 5%인상의 보증금은 기존 보증금 5,000만원 + 250만원 총 5,250만 원이 5% 인상한 보증금이 됩니다.
 
(3) 전환율에 따른 5% 인상
기준금리 *4.5 배수를 통해 이자를 구하시고 해당 이자를 12개월로 나눠서 산정합니다 (잘 사용하지 않습니다)

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오늘은 임대인분과 임차인분이 많이 궁금해하시는 임대료 5% 인상 방법에 대해서 소개드렸습니다. 환상보증금범위에 해당하는 경우에는 5%의 범위 내에서 협의 후 인상을 하시면 되는데요, 어느 한쪽만 일방적으로 결정하는 게 아닌 재계약 시점에 시세를 한 번 확인해 보시고 시세를 반영해서 임대인과 임차인분이 5% 범위 내에서 결정하시는 게 현명한 방법이라고 생각됩니다.